Hier erfährst Du wie!

Hole Dir immer, bevor Du ein Grundstück/ Gebäude kaufst, einen beglaubigten Grundbuchauszug beim Grundbuch ein.

Gutglaubensschutz des Grundbuches

Du darfst Dich dabei auf die Richtigkeit der Grundbuchinhalte verlassen. Im § 892 BGB ist geregelt, dass der Erwerber eines im Grundbuch verzeichneten Rechtes dieses auch dann wirksam erwirbt, wenn sich später herausstellt, dass der Inhalt des Grundbuches sachlich falsch war und der Verkäufer z.B. gar nicht Eigentümer des Grundstückes war. Natürlich aber nur dann, wenn Du keine Kenntnis von der mangelnden Berechtigung des Verkäufers hattest.

Fazit 1: Du musst als Erwerber eines Grundstückes keine aufwendigen Recherchen und Nachforschungen anstellen, um Dir ein Bild davon zu machen, ob der Verkäufer auch tatsächlich der Grundstückseigentümer ist.

Praxisbeispiel

Du kaufst ein Grundstück. Der Verkäufer hat dieses geerbt und steht im Grundbuch als Eigentümer. Zwei Jahre nach dem Verkauf taucht ein Testament der verstorbenen Eltern des Verkäufers auf, welches bereits vor deinem Erwerb des Grundstücks angefertigt wurde. Aus dem Testament geht hervor, dass der Verkäufer als Eigentümer des Grundstückes enterbt und dieses stattdessen in den Besitz einer andere Person übergegangen war. Wegen der Regelung im §829 BGB hast Du das Grundstück wirksam erworben, weil Du keine Kenntnis von der inhaltlichen Unrichtigkeit des Grundbuches hattest.

Schon gewusst? Als Eigentümer eines Grundstückes bist Du gesetzlich automatisch Eigentümer der Gebäude & Gebäudeteile, die mit dem Grundstück fest verbunden sind! Auch in das Gebäude fest eingefügte Sachen fallen Kraft Gesetz in dein Eigentum. (siehe dazu gern: BGH, Urteil v. 27.09.1978, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift 1979, S. 712)

Fazit 2: Du erwirbst diese Gegenstände automatisch mit, egal ob darüber eine Regelung im Kaufvertrag enthalten ist oder nicht.

Achtung: Gemäß §311 BGB gilt das Zubehör eines Grundstückes, das nicht mit dem Grundstück/ Gebäude fest verbunden wird, das aber dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstückes dient (z.B. Maschinenpark & sonstiges Inventar eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes wie Traktoren, Werkzeuge,…) als mitverkauft, wenn diese im Kaufvertrag nicht ausdrücklich ausgenommen werden!

Scheinbestandteile

(z.B. die vom Mieter eingebrachte Ladeneinrichtung ohne Vereinbarung, dass diese nach Ablauf der Mietzeit vom Eigentümer übernommen wird) fallen nicht automatisch unter das Eigentum des Grundstückes, sondern können separat veräußert werden. Über diese Gegenstände sollte daher im Kaufvertrag unbedingt eine Vereinbarung getroffen werden, wenn das Grundstück verkauft und übertragen wird.

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Viel Spaß bei der Gestaltung Deines Lebenswerkes.


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